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Immobilier : Tout sur le permis de construire

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Le secteur de l’immobilier a connu un véritable boom en Côte d’Ivoire.  L’explication de ce phénomène se trouve  dans la croissance démographique du pays. De 2010 à aujourd’hui, elle est passée de 2.3% à 2.6%. Face à cette croissance fulgurante de la population ivoirienne, d’importants problèmes de logement pointent le bout de leur nez. Abidjan, à elle seule, abrite un cinquième de la population nationale. La capitale économique ivoirienne est en pénurie de logement. L’immobilier est devenu un secteur niche pour les investisseurs, parfois novices dans le domaine, en quête de placement à moindre risque. Ces dernières années, “la perle des lagunes” est le théâtre  d’une succession d’écroulement  d’immeubles. Ces catastrophes, au bilan macabre, ont occasionné de nombreux dégâts matériels et endeuillé plusieurs familles.   Pourtant la construction d’un édifice obéit à certaines règles et nécessite la réalisation de formalités administratives avant, pendant et après l’aboutissement du projet. Un des éléments principaux est le permis de construire.

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Le permis de construire

Le permis de construire (ou permis de construction) est un acte administratif. Il concerne la réalisation ou la modification d’un bâtiment, en fonction de son usage et au regard des règles d’urbanisme. Les prescriptions en la matière  définissent la surface constructible, les types de bâtiments autorisés, les hauteurs permises, les servitudes d’utilité publique…

Une procédure

Un  projet de construction doit respecter des normes et des règles. Ces normes et règles permettent de garantir la sécurité des individus pendant la réalisation de la bâtisse et tout le long de son occupation lorsqu’elle est habitée. La demande de permis de construire est une étape obligatoire, à passer avant tout projet de construction. Le dossier de demande doit  comporter des documents spécifiques: graphiques, pièces écrites, plans de masse, devis descriptif ,  plans d’implantation, devis estimatif , vues en plan, rapports géotechniques,  façades et coupes,  cahiers de charge,  plans de toiture, études d’impact environnemental, plans d’assainissement, plans de structure, etc. Une liste non exhaustive des documents à fournir.

Auparavant, la durée de traitement  d’une demande de permis de construire était de 3 mois. Pour simplifier la procédure et garantir un traitement rapide  le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme a mis en place un Guichet Unique du Permis de Construire. Depuis le 29 Avril 2016, date de son ouverture officielle, toutes les demandes de VISAS de CU (Certification d’Urbanisme) et du PC (Permis de Construire), dans le District Autonome d’Abidjan, lui sont exclusivement adressées. Aujourd’hui,  l’agrément est reçu 21 jours après la date de dépôt du dossier. D’autres aménagements ont aidé à réduire les délais de traitement des demandes d’actes liés au permis de construire. Pour toute demande groupée de VISAS et de CU, le traitement se fait dans un délai de 10 jours calendaires. En général, le délai maximum de traitement de la demande d’un permis de construire est de 15 jours.

 

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Une classification selon le taux de risque

La réforme de 2016 a permis de simplifier la procédure d’obtention du permis de construire. Il s’agit de la classification des projets selon le risque. En effet, de nombreux écroulements d’immeubles ont entrainé des pertes en vies humaines. C’est la raison qui a poussé le régulateur à classifier les projets en fonction du risque. Les documents à fournir, pour la demande de permis de construire, doivent également respecter cette hiérarchisation.

Ainsi, pour les constructions de plus de R+3( rez de chaussée plus trois niveaux) l’administration s’assure que toutes les dispositions sont prises pour garantir la stabilité des bâtiments. Les édifices de classe I (logements sociaux) ne nécessitent pas de permis de construire. Les classes II ( habitation R et R+1 sans sous-sol) sont les bâtiments à faible facteur de risque. La classe III ( R+2 et R+3 sans sous-sol) est celle des bâtisses à facteur de risque moyen.  La classe IV  est celle des bâtiments à facteur de risque élevé. Elle concerne les bâtiments recevant du public, les établissements et installations classés, les programmes immobiliers, les bâtiments ne dépassant pas deux niveaux de sous-sol et tout autre bâtiment de niveau supérieur à R+3 et inférieur à R+10. Et pour finir la classe V, celle des bâtiments avec facteur de risque très élevé: Tous les bâtiments de plus de deux niveaux de sous-sol et tout autre bâtiment de niveau inférieur ou égal à R+10 sont concernés.

Un coût

Le coût de la demande de permis varie selon le document à fournir. Les prix appliqués par le guichet unique du permis de construire  vont de 6 000 F CFA à 100 000 F CFA, en fonction des pièces à fournir et de l’étape d’avancement du dossier. Le coût de la délivrance du permis de construire pour tous types d’habitation est de 50 000 F CFA. Cependant, il est de 100.000 F CFA pour les opérations immobilières . Ce bilan n’est pas exhaustif car dans l’intervalle, il peut y avoir des frais de dossiers intermédiaires comme  la notice de sécurité incendie qui peut couter  160 000 F CFA / lot.

Relativement aux actes accompagnant la demande de permis de construire, le nombre d’exemplaires du dossier de demande est passé de 6 à 1.  Le visa domaine urbain coûte, à ce jour, 6.000 F CFA . Celui de l’assainissement et du drainage, également 6.000 F CFA . Le CU est à 6.000 F CFA . Les VISAS CIE et SODECI sont, eux, tout deux gratuits.

Les prescriptions d’urbanisme, si elles sont scrupuleusement appliquées, devraient servir à la protection des biens et des personnes. Nombreux sont les dégâts causés par le non respect des prescriptions relatives à la réalisation d’un projet de construction. Des conséquences désastreuses peuvent être évitées à condition que tous les acteurs (consommateurs, professionnels, investisseurs, promoteurs, régulateurs) fassent en sorte que les règles soient respectées.

Marie Axelle TANO

Rédactrice

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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